Guide des droits et des démarches administratives

Loyer d'un bail commercial
Fiche pratique

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe sur la base de la valeur locative des locaux.

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties au contrat.

Les modalités de paiement sont également libres (paiement en début ou en fin de mois, paiement mensuel ou trimestriel).

Le propriétaire (appelé bailleur) n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré. Par exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² affichant un prix par m 2 de 500 € HT correspond à un loyer mensuel de :

(120 x 500)/12 = 5 000 € HT.

Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, dont le montant est librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail et le paiement de sommes dues au bailleur, notamment lors de la restitution des locaux. Ce n'est pas une obligation légale.

Le loyer est-il soumis à la TVA ?

Les loyers de locaux commerciaux loués nus sont en principe exonérés de TVA, mais le bailleur peut choisir de s’y soumettre.

Les loyers des locaux commerciaux équipés sont soumis à la TVA au taux normal de 20 % .

Le pas-de-porte correspond au paiement d'un droit d'ent rée versé par le locataire (appelé preneur) au propriétaire (appelé bailleur) lors de l'entrée dans les lieux. Il n'est pas obligatoire et s'applique aux locaux vacants.

Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.

Il n'est pas remboursé à la fin du bail.

Ce droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.

Juridiquement, le pas-de-porte peut être considéré comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) ou comme une indemnité.

À savoir
au moment de la rédaction du contrat de bail, le propriétaire et le locataire doivent prévoir si le pas-de-porte est un supplément de loyer ou une indemnité. De plus, le montant du pas de porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.

Dans cette hypothèse, le pas-de-porte est pris en compte pour le calcul de la révision triennale et pour la fixation du loyer du bail renouvelé.

Pour le bailleur, il constitue un revenu foncier. Le pas de porte est soumis à la TVA si le loyer du bail y est lui-même soumis.

Pour le preneur, le pas-de-porte constitue une charge déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c'est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Pour le bailleur, il n'y a pas d'imposition.

Pour le preneur, le pas-de-porte n'est pas une charge déductible et il ne peut pas être amorti.

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (clause d'échelle mobile)

Le loyer peut être révisé à la demande du propriétaire (également appelé bailleur) ou du locataire. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé même si le bail ne le prévoit pas.

La révision triennale du loyer a lieu lorsque s'est écoulé un délai de 3 ans à compter :

  • De l'entrée du locataire dans les locaux

  • Du point de départ du renouvellement d'un bail précédent

  • De la prise d'effet de la précédente révision.

La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Aucun délai maximum n'est prévu. La demande de révision triennale peut intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans ou plus.

La demande de révision doit être transmise par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice ) ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit préciser le montant du loyer demandé.

Quel indice est utilisé pour la révision triennale ?

La révision triennale est établie en tenant compte de l'un des indices suivants :

  • Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales

  • Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

À savoir
l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), qui servait de référence à la révision triennale des loyers commerciaux ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

Lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante :

Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Par exemple, un bail signé le 1er juin 2014 avec un loyer mensuel de 500  €basé sur l'ILC, peut être révisé :

Pour la 1e révision triennale : à partir du 2 juin 2017 (avec un ILC de 110 au 2eme trimestre 2017 et de 108,5 au 2eme trimestre 2014)

Le calcul est le suivant : 500 € x (110/ 108,5) = 506,9 € 

À savoir
Toute demande de révision faite avant l'expiration de la période triennale n'est pas valable.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les 3 ans.

Le délai court à partir du moment où le loyer précédemment révisé s'est appliqué.

Pour calculer le loyer révisé, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.

Par exemple, un bail signé le 1er juin 2014 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC, peut être révisé :

Pour la 2de révision triennale : à partir du 3 juin 2020 (avec un ILC de 115,42 au 2eme trimestre 2020 et de 110 au 2eme trimestre 2017 )

Le calcul est le suivant : 506,9 € x (115,42 / 110) = 531,7 €.

La révision triennale du loyer est en principe plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC ) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer (c'est à dire de sortir des plafonds des indices ) dans l'un des 2 cas suivants :

  • Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple)

  • Changement d'activité (appelée déspécialisation) dans le bail effectué par le locataire

Dans ces 2 cas, la variation du loyer n'est pas plafonnée et le montant du loyer pourra correspondre à la valeur locative des locaux.

La valeur locative du bien prend en compte les éléments suivants :

  • Caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...)

  • Destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail)

  • Obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété

  • Facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple)

  • Prix pratiqués dans le voisinage.

À savoir
pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.

Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile (ou clause d'indexatio n), permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

Cet indice est :

  • Pour les activités commerciales ou artisanales : l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC)

  • Pour les autres activités : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.

Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du propriétaire (appelé bailleur).

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l'augmentation qui en résulte ne peut pas être, pour une année, supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

À savoir
l'indice du coût de la construction (ICC) peut être utilisé pour l'indexation du loyer dans le cadre d'une clause d'échelle mobile sous réserve de certaines précautions.

Protection contre une variation trop forte du loyer

Si par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut en demander la révision.

L'augmentation ne pourra pas être supérieure à 10  %au cours de l'année précédente.

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

Le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties.

Il faut distinguer les 2 cas suivants :

  • Montant du nouveau loyer suit la règle du plafonnement du loyer (c'est-à- dire l'évolution de l'indice des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires)

  • Nouveau loyer déplafonné (c'est à dire qu'il ne respecte plus les plafonds)

Le montant du nouveau loyer suit la règle du plafonnement lorsque :

  • Le bail expiré a été conclu pour la durée légale de 9 ans

  • Le bail expiré respectant la durée légale de 9 ans a été tacitement reconduit pendant une période qui ne dépasse pas 12 ans

À défaut d'accord des parties, le montant du nouveau loyer correspond à la valeur locative déterminée en tenant compte de différents éléments :

  • Caractéristiques du local

  • Destination des lieux

  • Obligations respectives des parties : la valeur locative peut être évaluée à la hausse ou à la baisse en fonction des contraintes qui pèsent sur chacune des parties. Les restrictions à la jouissance des lieux contribuent à en faire diminuer le montant, tandis que les améliorations apportées au local constituent un facteur d'augmentation.

  • Facteurs locaux de commercialité : ils dépendant de l'importance de la ville, du lieux d'implantation, des moyens de transport à proximité...

  • Prix couramment pratiqués dans le voisinage

La modification justifiant le déplafonnement du loyer doit remplir certains critères :

  • Être notable

  • Se rapporter aux caractéristiques propres du local commercial

  • S'être produite au cours du bail arrivé à échéance

L'augmentation du loyer ne peut excéder 10  %du montant du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Modifié le 28/04/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice
source www.service-public.fr